پروانه ساختمان و اخذ جواز ساخت

پروانه ساخت مجوزی است. که توسط شهرداریها صادر ‌می‌شود. و پیش از شروع انجام پروژه ساختمانی باید نسبت به دریافت جواز ساخت اقدام کرد. هرگونه ساخت و ساز بدون دریافت مجوز خلاف قانون بوده و شهردارییها و سایر مراجع مربوطه نسبت به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز ساختمانهای بدون مجوز اقدام خواهند کرد.

چنانچه پایان کار یک ساختمان پس از اتمام عملیات اخذ نگردد، مالک میتواند در هر زمانی نسبت به اخذ آن اقدام نماید. اما چنانچه ناظر ساختمان در دسترس نباشد، یا فوت شده باشد یا حاضر به امضای برگه اتمام عملیات نباشد، مالک میتواند نسبت به تعویض ناظر خود اقدام کند و ناظر جدید با صدور برگه استحکام بنا نسبت به صدور برگه اتمام عملیات اقدام مینماید و سایر مراحل اخذ پایان کار ساختمانی قابل پیگیری خواهد بود.

مطلب مهم : برگه استحکام بنا نشان دهنده استحکام بنا است. و هر ساختمانی که برگه تائیدیه استحکام بنا را نداشته باشد، از دریافت پایان کار محروم خواهد بود.

علت اخذ پروانه ساخت ساختمان یا جواز ساخت :

دریافت پروانه ساخت علل زیادی دارد که مهمترین آنها به شرح زیر است:

• استفاده از تسهیلات بانکی مربوط به ساخت و ساز.
• یقین پیدا کردن از ساخت‌ و‌ساز قانونی که براساس مشخصات فنی شهرسازی اقدام شده باشد.

با اخذ پروانه ساخت کلیه عوامل دست اندر کار در ساخت ‌و ساز در صورت بروز حوادث ساختمانی بیمه خواهند بود.

اگر قصد آپارتمان سازی یا ساخت و ساز خانه کلنگی خود را دارید، دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمانی در اولین مرحله است. صدور پروانه ساختمان از اولین مراحل پروژه های ساختمانی است. و شهرداری با صدور جواز ساخت ،اجازه ساخت و ساز را به مالک و سازنده می دهد.

شرکت دیبا سازان پویا آماده ارائه خدمات مشاوره و معماری در خصوص کلیه فعالیت های ساختمانی شامل (طراحی، نظارت و اجرا ) میباشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان در این زمینه با شماره های زیر تماس بگیرند.
تلفنهای دفتر: 46020419 – 021 و 46020421-021
تلفن مستقیم مدیرعامل: 09126714639 مهندس عسلیان
تلفن سایر اعضای هیئت مدیره: 09125029582 مهندس رضایی – 09124022401 مهندس جعفری

پروانه ساختمان داری چه مشخصاتی و اطلاعاتی است؟

تعداد طبقات.
نوع اسکلت ساختمان.
مساحت زیر بنا.
کروکی زمین.
شماره پلاک ثبتی ملک.
نام مهندسین ناظر.
تاریخ صدور پروانه ساختمان.
مشخصات متقاضی صدور پروانه ساختمان.
مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه ساختمان.

مدارک لازم برای اخذ پروانه ساخت ساختمان

شرکت دیبا سازان پویا آماده مشاوره رایگان جهت اخذ جواز ساخت بصورت تخصصی می باشد.
برگه تسویه حساب عوارض نوسازی شهرداری.
اصل و کپی سند مالکیت.
مدارک هویتی و کارت شناسایی مالک.

استحکام بنا چیست؟

مراحل صدور جواز ساخت یا پروانه ساخت ساختمان

تشکیل پرونده

در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست جواز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت کند.

دستور صدور بازدید

بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری سایر روال پیش برد پرونده را بر عهده می‌گیرند. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را مورد بررسی قرار دهد. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.

بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک

در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود. که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد. این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌ شده تا مشخص شود. که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.

دستور نقشه

بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر می‌شود. بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود.

طراحی نقشه

در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهمترین مراحل صدور پروانه ساختمان است. زیرا که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود.

بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه بوده و پس از اصلاح مجددا نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می‌شود. تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

پرداخت عوارض شهرداری

بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

تهیه مدارک پیش نویس

بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود.

سپس باید برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از 2000 مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده 33 نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد.  بنابراین باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.

درمجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت‌اند از:

برگه سبز مهره شده 4 رشته شامل برگه سبز سازه، برگه طراحی معماری، برگه سبز برق و برگه سبز مکانیک که برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، نقشه برق و نقشه مکانیک، چک لیست‌های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک.

چاپ و صدور پروانه ساختمان

بعد از تأییدیه نقشه های چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیه های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و در نهایت تأییدیه شهردار نیاز است. که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و در نتیجه پروانه ساخت چاپ می‌شود.

مدت اعتبار پروانه ساخت چقدر است؟

نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان 2 سال از تاریخ صدور است که تا 2 سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود 4 سال در نظر گرفته می شود. ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند.

در این صورت مراحل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد. در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت مراحل گواهی عدم خلاف طی می ‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می ‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده 100 مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌ شود.

برای دریافت پروانه یا جواز ساختمان باید به کجا مراجعه کنیم؟

برای تشکیل پرونده و درخواست جواز ساخت (پروانه ساختمان) باید به شهرداری ها یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید. توجه کنید که حتما می بایست مالک یا وکیل مالک با وکالت نامه برای صدور پروانه ساختمان اقدام کند.

پرداخت عوارض تراکم شهرداری

میزان نامه (تعرفه) عوارض شهرداری یکی از موضوعات پایه ای مورد بررسی در شهرداری است. زمانی که شخص برای اخذ پروانه ساخت ساختمان مبادرت میکند. در آغاز باید هزینه عوارض شهرداری را پرداخت کند. که در ساخت و سازهای ساختمانی هرسال براساس تعرفه ارزش معاملاتی سال قبل می باشد.

براساس قانون، شهرداری نهادی غیردولتی است. که خود باید منابع درآمدی خود را تامین کند. تصویب این قانون یکی از نیازهای اساسی شهرداری را در خصوص تامین درآمد برآورده میسازد.

محاسبه این درآمدها یکی از موضوعات پیچیده و اساسی در شهرداری است. که به پیشنهاد شهرداری و بوسیله شورای اسلامی شهر تصویب میشود.

قیمت های تعرفه عوارض شهرداری با ضریب  36 درصد اجرایی میشود. افزایش ضریب  سی و شش درصد محاسبه تعرفه عوارض شهرداری در ساخت و سازها باعث میشود. که ده تا بیست درصد به مبلغ عوارض اضافه شود.

استحکام بنا	برگه استحکام بنا
برگه استحکام بنا از مهمترین مراحل ساخت و طراحی معماری برخی از ساختمانها محسوب می شود. اخذ استحکام بنا از الزامات پایان کار ساختمان است. برگه پایان کار نشان دهنده هویت و ماهیت بناست. و ساختمانی که این برگه را نداشته باشد، دارای اعتبار حقوقی و قانونی نخواهد بود.	بطور کلی برگه استحکام بنا برای ساختمان هایی الزامی است. که به هر دلیلی همچون تغییرات در سازه ساختمان، ساخت غیر مجاز وغیره که امکان دریافت پایان کار را ندارند. و لازم به ذکر است که از سوی شهرداری برای مالکان اخذ برگه استحکام بنا الزامی است.

تعرفه عوارض شهرداری چگونه تعریف میگردد؟

عوارض مبلغی است. که براساس قانون میزان و مقدار آن به وسیله قوه قانونگذار (مجلس) تصویب و برای اطلاع عموم اگهی شده و شهرداری آن را اعلام میکند.

منشاء عوارض شهرداری از هر نوع ملک، مال منقول یا غیرمنقول، کالا یا خدمات که براساس تعرفه تعریف میشود. براساس قانون ،ملاک تامین کننده منبع عوارض قرار میگیرد.

انواع عوارض عبارتند از:

• مستقیم :  شامل ساختمان، اموال منقول و غیرمنقول و زمین است.
• عوارض غیرمستقیم : شامل عوارض کالا و خدمات

میزان نامه عوارض شهرداری : سیاهه ایست که در هرشهر براساس ماده 30 آئین نامه مالی شهرداری تهیه و تنظیم می گردد. و لیست کلیه مواردی که براساس تصویب شورای شهر یا مرجع صلاحیتدار به آن عوارض تعلق میگیرد. در آن ذکر میگردد.

در پایان میتوان نتیجه گرفت

پیش از اقدام هرگونه ساخت و ساز در سطح شهر باید نسبت به کسب جواز ساخت از شهرداری اقدام کرد.

برای دریافت و درخواست پروانه ساخت، مالک موظف است اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر و برگه تسویه‌ حساب عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های قبل را به شهرداری ارائه کرده و درخواست خود را ثبت کند.

پروانه ساختمان شامل اطلاعاتی در خصوص مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین خواهد بود.
   
بعد از تشکیل پرونده سایر مراحل صدور جواز ساختمان نظیر دستور صدور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دستور نقشه و طراحی معماری، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری تهیه مدارک پیش‌ نویس باید به ترتیب انجام شود.

سرانجام درپایان، هرکدام از مراحل باید به تأیید و امضاء رئیس صدور جواز، معاون شهرسازی و معماری گردد. و همچنین شخص شهردار باید این مراحل را تایید نماید. که پروانه ساختمان چاپ و صادر گردد.